中小企业在疫情期间是否可以要求减(免)租

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128日晚万达商管集团决定对自 124-225日期间,全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策,本次减租将超过30亿元。万达集团这一决定广受好评,其他商管公司纷纷效仿,但并非所有出租方都有该格局,能做出此类决定。在此疫影响下,中小企业可否单方面解除合同或要求出租方减免租金?

法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》 第 26 条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合件的实际情况确定是否变更或者解除。(情势变更)

《民法总则》第 6 条规定:民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则合理确定各方的权利和义务。(公平原则)

裁判结果

根据“非典”时期有关案例分析可知,承租方起诉主张减免租金的诉讼路径有两个,一是主张构成情势变更,要求减少租金;二是主张疫情属于不可抗力,应减免租金。

法院裁判案例当中,部分法院支持减免租金,当然也有法院不支持减免。

综上需要从以下几点考虑是否要求部分减免或全部免除租金:  1、新型冠状病毒感染肺炎是否属于不可抗力

根据《合同法》第一百七十一条第二款规定,本法所称不可抗力, 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般我们认为不可抗力指的是人力不可抗拒的力量,它通常包括某些自然灾害(如地震、台风、洪水等)和战争以及某些社会现象、某些政府行为等。由于它独立于人类的意志之外,并且不受当事人的意志所支配,各国法律都习惯把它作为一项法定的免责事由。

目前的疫情虽然采取防疫措施,是能避免的,但是冠状病毒属严重传染性疾病,已列入我国法定传染病防治的范围,其对人民群众的生命健康的危害是很大的,是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,对合同的履行势必产生必然的影响,应当属于不可抗力。在必然影响的情况下,以往许多法院也将其认定为不可抗力, 但若对合同履行不产生必然的影响,则不能认定为不可抗力。

2、新型冠状病毒感染肺炎是否属于情势变更

由于当前疫情已超出市场风险范围,应当属于情势变更范畴。但目前司法实践中,对情势变更的认定,法院具有较大的裁量权,需要结合疫情对实际经营产生的影响(如是否因疫情需要关门停业以及停工时间等因素)来认定。

3、是否可以要求减免租金

3.1合同约定可以免除

2003 年非典过后,许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的, 应减免该期间的租金”的条款,若有相关约定则依约定减免。

3.2行政命令出租场地出租方停业、延期

政府基于疫情防控需要,责令出租场地出租方暂停营业(如商场),并导致承租方停业。此中情况下,虽然出租方基于不可抗力条款可以免责,但承租方只可主张免除停业期间租金。

3.3行政命令承租方停业、延期

原合同继续履行对一方当事人的权益有重大影响,可以根据具体情况,以不可抗力为要求减免租金。

3.4出租方要求承租方停业、延期

此种情形下,承租方当然有权向出租方主张租金减免。

3.5承租方自行停业延期

3.5.1影响继续履行

虽然行政命令或出租方要求,但必然会影响合同继续履行,造成

巨大的经济损失,或造成对生命健康的威胁,如餐饮业,则可适用公平原则,要求减免租金。

3.5.2不影响继续履行

若疫情并不影响该合同继续履行,如医药企业,承租方并非因为行政命令或出租方要求系主动停业,如果《租赁合同》中没有相关约定,则承租方无权主张租金减免。

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